Un bail d'habitation n'est pas un contrat totalement libre. Pour protéger le locataire, la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de clauses interdites, qui sont réputées non écrites. Concrètement, elles sont considérées comme n'ayant jamais existé, même si le locataire a signé le bail en connaissance de cause. Beaucoup de modèles de baux circulant en ligne contiennent encore ce type de clauses. Or, le jour d'un litige, notamment pour des loyers impayés, ces clauses ne servent à rien, et peuvent même affaiblir la position du propriétaire.

Des clauses réputées non écrites

L'article 4 de la loi de 1989 énumère les clauses interdites. Le principe est simple : la clause disparaît, mais le reste du bail continue de s'appliquer. Le propriétaire ne peut donc pas s'en prévaloir, et le locataire peut demander le remboursement des sommes qu'il aurait versées en application de cette clause.

Les clauses financières interdites

  • imposer le prélèvement automatique sur le compte du locataire ou la signature de traites ou billets à ordre comme mode de paiement du loyer ;
  • prévoir des frais de relance ou d'expédition de quittance à la charge du locataire ;
  • prévoir des pénalités ou des amendes en cas d'infraction aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble ;
  • faire supporter au locataire des frais de procédure en dehors des cas prévus par la loi ;
  • imposer au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie, lorsqu'il n'est pas réalisé par un commissaire de justice dans les conditions prévues par la loi.

Ces clauses sont fréquentes dans les vieux modèles. Une pénalité automatique de retard, par exemple, n'a aucune valeur : le propriétaire peut seulement réclamer les intérêts au taux légal à compter d'une mise en demeure, ou des dommages et intérêts s'il prouve un préjudice distinct.

Les clauses sur la vie quotidienne

  • interdire au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
  • interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
  • imposer au locataire de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
  • prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun ;
  • autoriser le bailleur à diminuer ou supprimer, sans contrepartie, des prestations stipulées au bail.

Quant aux animaux, une loi de 1970 répute non écrite la clause qui interdit la détention d'un animal familier dans un local d'habitation, sous réserve qu'il ne cause pas de dégâts ni de troubles de jouissance. Les chiens dits d'attaque, en revanche, peuvent être interdits.

Les clauses sur la résiliation

Le bail ne peut pas prévoir la résiliation de plein droit pour un motif autre que ceux prévus par la loi : non-paiement du loyer ou des charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance du locataire, et troubles de voisinage constatés par une décision de justice. Une clause résolutoire visant par exemple le retard dans la remise d'un document ou un changement de serrure serait réputée non écrite. La clause résolutoire pour impayés doit, elle, être rédigée avec soin, car elle conditionne l'efficacité de la procédure.

Pourquoi c'est important en cas d'impayé

Dans un commandement de payer, le propriétaire ne peut réclamer que des sommes dues au titre du bail : loyers, charges, éventuellement dépôt de garantie. Si le décompte inclut des pénalités ou des frais fondés sur une clause abusive, il devient contestable. Le juge peut écarter ces sommes et, dans certains cas, considérer que le commandement est irrégulier, ce qui fait perdre plusieurs semaines voire plusieurs mois au bailleur.

Les bons réflexes

Le plus sûr est d'utiliser le contrat type prévu par le décret de 2015, d'éviter les clauses ajoutées sans vérification, et de faire relire son bail en cas de doute. Lorsqu'un litige est déjà né, une analyse du contrat par un avocat en droit locatif qui défend les bailleurs permet d'identifier les clauses fragiles avant qu'elles ne soient opposées au propriétaire.